Doba je dynamická a velké množství daňových zákonů se každoročně mění. Při prodeji nemovitostí, podle platných zákonů, musíte až na výjimky, povinně odvést státu daň z prodeje.
Jak to aktuálně s daněmi při prodeji a koupi nemovitosti je? Pojďme si k tomu co nejstručněji říci pár slov. Mám také dobrou zprávu, protože v některých případech se placení této daně lze úplně vyhnout.
Peníze z prodeje nemovitosti jsou příjmem
Peníze z prodeje nemovitosti jsou podle českých zákonů příjmem. Prodej nemovitosti tedy podléhá dani z příjmů a to se sazbou 15 procent. Není nutné se děsit, že zaplatíte 15 % z celé částky. Daň se vypočítá z nabyté hodnoty nemovitosti. To znamená, že daň zaplatíte pouze z rozdílu mezi cenou, za kolik jste nemovitost koupili a prodali. A pokud na nemovitosti proděláváte a prodáte ji za méně, než za kolik jste ji koupili, neplatíte daň žádnou.
Tři případy, kdy daň z prodeje nemovitosti neplatíte
- Pět, nebo deset let
Daň nemusíte platit, pokud jste jejím majitelem 5, nebo 10 let. Proč dvě lhůty? Ve lhůtě pět let od nabytí nemovitosti je osvobozen od daně ten, kdo si ji pořídil před 1. lednem 2021.
V lednu 2021 se prodloužila lhůta pro osvobození od daně na 10 let. Ti, kdo se tedy stali majiteli nemovitosti 1. ledna 2021 a později, jsou osvobozeni od placení této daně až po deseti letech.
Tady mám další dobrou zprávu. Pokud jste totiž nemovitost nabyli dědictvím v první příbuzenské linii a rozhodnete se ji prodat, započítává se do lhůty 5, respektive 10 let, i ta doba, po kterou ji vlastnil váš příbuzný, po němž jste dědili.
Stejná pravidla zákon stanoví i na podíly v družstevním bydlení.
- V nemovitosti máte dva roky trvalé bydliště
Další skupinou lidí, kteří daň z prodeje nemovitosti nemusí platit, jsou ti, kteří mají nemovitost v osobním vlastnictví a mají v ní alespoň dva roky trvalé bydliště. Pak nemusí brát ohled na lhůtu pěti, nebo deseti let a placení daně se vyhnou.
Úřadům ale musí dokázat, že na adrese opravdu žili, což lze předložením účtů za energie, svoz odpadů a podobně.
V situacích, kdy nemovitost vlastní dva lidé jako společné jmění manželů, stačí, když některou z podmínek časových lhůt splní jeden z manželů.
Zbystřete však, protože na ty z vás, kteří máte nemovitost v družstevním vlastnictví, se pravidlo dvou let trvalého bydliště nevztahuje.
Od placení daně jste podle výše popsaných pravidel s časovými lhůtami osvobozeni také jen za podmínky, že zmíněná nemovitost není ve vašem obchodním majetku. Musí být vaším osobním majetkem, nikoliv firemním.
- Uspokojení bytové potřeby
Máte nemovitost a máte v ní trvalé bydliště. Jenže to trvá méně než dva roky a vy jste se rozhodli byt nebo dům prodat. Také zde se můžete vyhnout placení daně z prodeje, a to v případě, že peníze z prodeje nejpozději do jednoho roku použijete k investování do jiné nemovitosti, ve které budete žít. Zákon tuto situaci nazývá jako uspokojení další bytové potřeby.
Záměrně jsem napsal „investování do jiné nemovitosti“, protože se může v tomto případě jednat i o koupi pozemku, na kterém se rozhodnete stavět obytný dům, nebo částku použijete na rekonstrukci již existujícího domu, či bytu. Podmínka se vztahuje i na družstevní byty.
Nedá se nic dělat, aneb když musíte daň zaplatit
Co vás čeká, pokud nesplňujete výše napsané podmínky a zaplacení daně z prodeje vás nemine? Když už jste se v takové situaci ocitli, čeká vás v následujícím kalendářním roce řádné přiznání příjmu z prodeje nemovitosti Finančnímu úřadu.
Do daňového přiznání za uplynulý rok se vepíše do kolonky Příjmy finanční částka, kterou jste za nemovitost dostali při prodeji.
Do kolonky Výdaje napíšete cenu, za kterou jste nemovitost v minulosti koupili. Pokud jste nemovitost nekoupili, ale nabyli dědictvím mimo první linii, musíte si najmout odhadce nemovitostí a uvedete jako pořizovací cenu nemovitosti peněží hodnotu, kterou odhadce stanoví znaleckým posudkem.
Do kolonky výdajů také neváhejte napsat, kromě pořizovací ceny nemovitosti, i částky, které jste zaplatili při prodeji. Může se jednat o výdaje za realitní služby, odhadce, výpisy z katastru nemovitostí, úřední ověření listin a podobně. Příjmy a výdaje se poté navzájem započítají a z výsledné částky zaplatíte 15% daň.
Na závěr ještě jedna dobrá daňová zpráva. Do 1. prosince 2019 totiž existovala u nás daň z nabytí nemovitosti, kterou musel platit kupující. Tato daň ve výši 4 % byla naštěstí v ČR zrušena.
